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REIT(リート)とは何か?〜その魅力とリスク〜

 

 

皆さんはREIT(リート、不動産投資信託)とは何かご存知でしょうか?資産形成や資産運用する際にすべての金融商品等に投資するわけにはいきませんが、選択肢を広げるという意味でより多くの商品に関する知識を蓄えておくことは大切です。そこで、今回はREIT(リート)とは何か、その特徴や魅力、そしてリスクについてお話していきます。

 

REIT(リート)とは

REIT (リート)とは、”Real Estate Investment Trust”の略で、日本語では「不動産投資信託」と訳されています。

REIT(リート)は、投資家から集めたお金を賃貸住宅やオフィスビル、商業施設といった不動産等に投資して、そこから発生する賃料や売却益等の収益を投資家に分配する金融商品です。

REIT(リート)の歴史は意外に古く、1960年に米国で誕生したことをきっかけとして、各国が続いて導入しています。

日本では、2000年に「投資信託及び投資法人に関する法律」の改正により導入されました。

ちなみに、日本版のREIT(リート)はJ-REIT(Jリート)と呼ばれることが多いです。

REIT(リート)は大きく分けると、投資信託(契約型)投資法人(会社型)の2種類あります。

 

投資信託(契約型)

投資信託(契約型)とは、一般の投資信託と同じ方式(※1)でつくられるものです。

※1 投資信託とは〜投資信託のメリットとデメリットを参照のこと。

 

投資法人(会社型)

一方、投資法人(会社型)とは、不動産投資法人(※2)が不動産投資証券(※3)を発行することで投資家からお金を集め、その資金で不動産等を購入して、そこから発生する賃料や売却益等の収益を投資家に分配する方式でつくられるものです。

※2 不動産投資法人とは、投資家から集めたお金を元に、不動産等を保有し、運用することを目的とした会社のこと。実質的な業務は外部に委託することが法律で義務付けられており、不動産等の運用は投資信託会社(資産運用会社)、取得した不動産等の資産の保管は資産保管会社(信託銀行等)、その他の事務は一般事務受託者が行う。

※3 不動産投資証券は、証券取引所に上場され、上場株式と同じように証券コードが割り当てられており、取引時間中の売買が可能。

 

REIT(リート)の特徴

REIT(リート)の投資対象は基本的に不動産です。

不動産を購入するとなると、通常数千万円、物件によっては数億円の資金が必要となります。

その点、REIT(リート)は、不動産を証券化しているため、数万円程度の小口から投資することが可能です。

また、一般的な不動産投資の場合、購入した物件を売却しようとしても、売却先がすぐに見つからなかったり、あるいは売却先が見つかっても手続きに時間がかかり、不動産をすぐに現金化することは難しいといえます。

これが、REIT(リート)であれば、先ほど申し上げたとおり、通常証券取引所に上場されているため、比較的現金化が容易(流動性が高い)にできます。

ちなみに、REIT(リート)への投資は、証券口座(※4)が必要です。

※4 勉強より実践?株式投資を始める前に〜基礎知識と資金準備〜を参照のこと。

 

REIT(リート)の魅力

REIT(リート)の魅力は大きく2つ挙げることができます。

1つは、分配金の利回りが相対的に高いことです。

REIT(リート)の投資法人(会社型)は、先ほど申し上げたとおり、不動産投資法人が発行する不動産投資証券によるものです。

不動産投資法人は文字通り法人ですから、株式会社と同様、利益に対して法人税が発生します。

ただ、株式会社の場合、法人税を支払った後、つまり税引後利益に対して配当金が投資家に支払われるのに対し、REIT(リート)の場合、一定の条件(※5)を満たすと、法人税が免除され、利益がそのまま分配金として投資家に支払われます。

※5 不動産の賃料等により発生した収入から各種の経費等を控除した当期利益の90%超を投資家に分配すること。

このように、税制面での優遇措置があるため、一般的な株式会社の配当金に比べて、REIT(リート)の分配金は相対的に利回りが高いのです。

もう1つは、比較的インフレ(※6)に強い傾向があるということです。

※6 今さら聞けない物価、需要と供給、インフレとデフレの意味を参照のこと。

不動産の賃料や資産価格等は物価に連動する傾向が強いため、インフレとなってREIT(リート)の分配金の原資となる不動産の賃料や資産価格等が上昇すれば、分配金の増加やREIT(リート)価格の上昇が見込めます。

 

REIT(リート)のリスク

上記のようにREIT(リート)には、多くの魅力がありますが、その一方でリスク(※7)もあります。

※7 投資のリスクとリターンについて考える【資産形成】を参照のこと。

ここでは、REIT(リート)の価格変動を引き起こすリスクとして以下の3つを挙げておきます。

金利変動リスク

不動産特有のリスク

不動産投資法人の信用リスク

以下、1つずつ解説していきます。

 

金利変動リスク

REIT(リート)の多くは投資家から集めた資金だけではなく、銀行等からの借り入れによっても資金を調達しています。

市場金利が上昇すると、銀行から借りている借入金に対する金利が上昇して費用が増加、結果的に収益性が低下するリスクがあります。

また、他の金融商品と比較して、相対的に収益性に差が生じることで、価格変動するリスクもあります。

 

不動産特有のリスク

REIT(リート)の収入は、賃貸住宅やオフィスビル、商業施設といった不動産等からの賃料収入がベースとなっています。

たとえば、住宅系は景気の変動による影響を受けづらいですが、オフィス系は受けやすいという特徴があります。

ですから、オフィス系の場合、景気の上下によって、価格変動するリスクがあります。

また、不動産という実物資産特有のリスクがあります。

たとえば、地震や火災、洪水などの自然災害などによるリスクです。

さらには、入居者がいなくなってしまったり、賃料が支払われなかったりするリスクもあります。

 

不動産投資法人の信用リスク

信用リスクとは、その会社が倒産したり、債務不履行となるリスクのことです。

REIT(リート)の投資法人(会社型)の場合、不動産投資法人自体の財務上の問題やそのスポンサー企業の信用力などが低下することにより、価格変動するリスクがあります。

 

 

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