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何種類?REIT(リート)が保有する不動産の種類と特徴

2016年1月12日

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資産形成や資産運用でREIT(リート)に投資する際、事前に調べておくべきことは何でしょうか?日本では、J-REITの投資法人(会社型)(※)は今日(2016/1/8)現在、52銘柄が証券取引所に上場しています。この中から選ぶためには、そのREIT(リート)がどの種類の不動産を投資対象としていて、その特徴は何かを理解しておくことが大切です。今回は、このREIT(リート)が保有する不動産の種類と各々の特徴についてお話していきます。

※ REIT(リート)とは何か?〜その魅力とリスク〜を参照のこと。

 

REIT(リート)が保有する不動産の種類を細かく見ていく前に
REIT(リート)の種類は大きく2つに分けられる!

REIT(リート)は単一用途特化型複数用途型の2つに大きく分けることができます。

単一用途特化型とは、他の種類は組み込まずに1つの種類に特化した不動産を運用するタイプのことです。

1つの種類のみの運用なので、シンプルでわかりやすいのが特徴ですが、一方で分散が効かないため、景気や業界の動向に大きく左右されやすい側面もあります。

複数用途型とは、種類が異なる2つ以上の不動産を組み合わせて運用するタイプのことです。

複数用途型は、2つの種類で運用する「複合型」と3つ以上の種類を組み合わせるか、もしくは投資先を限定しないで運用する「総合型」にさらに分けられます。

複数の種類の不動産に分散投資(※1)するため、単一用途特化型よりも安定性が高く価格変動が抑えられやすいという特徴がある反面、分散が効いているが故にリターンも薄まる可能性もあります。

これを図にまとめると、以下のとおりになります。

 

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※1 【資産形成】分散投資の効果を得るためのコツとは?を参照のこと。

 

REIT(リート)の投資対象不動産の種類と各々の特徴
REIT(リート)が保有する不動産はこの5種類!

上の図の単一用途特化型をご覧ください。

ここにあるように、REIT(リート)の投資対象不動産は、オフィスビル住居商業施設物流施設ホテル(旅館)の5種類に分けることができます。

これらの特徴について以下に一つずつ見ていきましょう。

 

オフィスビル

オフィスビルは、保有する投資法人(会社型)も多く、現在REIT(リート)の中心的な用途となっています。

企業は、業績によりオフィスビルの移転や拡大・縮小を行う割合が高いので、賃料や空室率は良くも悪くも景気変動の影響を受けやすいとされています。

一般的に、需給均衡の目安としては、空室率5%を基準とする場合が多いです。

 

住居

当たり前ですが、日常生活において「人が住む場所」というのは必要不可欠なものです。

ですから、不景気でも安定した賃貸需要が期待でき、賃料や空室率は景気変動の影響を受けにくいとされています。

一方で、景気回復期であっても賃料の上昇は緩やかなため、オフィスビルと比較して収益に反映するには時間を要するといえます。

また、消費税の増税(※2)が収益に及ぼすマイナスの影響についても留意しておく必要があるでしょう。

※2 メリットはある!?消費税増税が私たちの生活に与える影響【特集】を参照のこと。

 

商業施設

商業施設は、全国の都心を中心に展開される都心型商業施設から、シッピングモールや食品スーパーなど、様々な種類があります。

中でも郊外型商業施設は、テナントの契約期間が10〜20年と長期に渡るものが多く、収益の見通しが比較的立ちやすいのが特徴といえます。

ただし、テナントの売上に応じて賃料が変動する契約を結んでいるケースもあるので、全体を占める固定賃料の割合も適宜チェックしておかなければなりません。

また、今般、ネット販売が加速していることを踏まえると、立地や形態によって施設自体の在り方に変化が生じる可能性があることには留意しておく必要があるでしょう。

 

物流施設

物流施設とは、物流センターや倉庫などといった物流を行うために必要となる拠点のことです。

Amazonや楽天、ヤフーといったインターネットにおける物販割合が伸びる中、今後ますます必要とされる用途といえます。

また、物流サービスは、”ただ届ければ良い”という視点から、”いかに早く安く届けることができるか”という視点に変化してきており、その要望に迅速かつ丁寧に対応できる、より付加価値の高い施設が望まれています。

一度入居したテナントの入れ替わりは、他の用途と比較して少ないため、中長期で安定しています。

ただ、1施設あたりのテナントが少ないため、分散投資が効きにくい面があります。

以前に比べて保有する投資法人が増えており、競合が多くなりつつある点にも留意する必要があるでしょう。

 

ホテル(旅館)

2020年の東京オリンピック(※3)に向けて、国が観光業に注力していく方針を打ち立てていることもあり、現在、注目されている用途の1つです。

とはいえ、景気変動の影響を受けやすく、観光シーズンなどの季節要因によって変動しやすい側面もありますから、他の用途よりも収益の振れ幅が大きくなる傾向が見受けられます。

また、例えば今だに記憶に新しい2011年3月11日の東日本大震災のように何か突発的な出来事が起きると、ダイレクトに収益に影響を及ぼすリスクがあることも忘れないようにしてください。

※3 オリンピック開催と株価の関係〜2016リオ、2020東京五輪に向けて〜を参照のこと。

 

ここまでで、REIT(リート)が投資対象とする不動産の種類と各々の特徴について説明してきました。

これらをご参考に、皆さんがREIT(リート)に投資するとしたら、どの種類を選ぶか、また単一用途特化型にするか、あるいは複数用途型にするか、まずはご自身で考えてみていただければと思います。

 

 

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