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【資産形成】ワンルームマンション投資は生命保険の代わりになるか?

 

 

最近不動産投資が活況です。その中で、資産形成の一環としてワンルームマンション投資をされている、あるいは考えている方も増えています。私たちもお客様からご相談をいただくことがありますが、「生命保険の代わりに・・・」といったような気になる勧誘を受けていることも耳にしています。そこで今回は私たちがよくいただくご質問事項を基にこれらについて検証していきます。

 

不動産はインフレ対応できる?ワンルームマンション投資は生命保険の代わりになる?
不動産投資についてこの2つを聞いたことはありませんか?

皆さんは不動産投資について以下の2つを聞いたことはありませんか?

「不動産はインフレ対応ができると聞いたのですが・・・」

「ワンルームマンション投資は生命保険の代わりになると聞いたのですが・・・」

1つずつ見ていきましょう。

 

「不動産はインフレ対応ができると聞いたのですが・・・」

おっしゃる通りです。

不動産はインフレに対応できる資産です。

インフレに強い資産の代表格は、①株式、②不動産、③貴金属(宝石含む)等です。

不動産は実物資産ですので、インフレ時には相応に資産価値も増える形となりますので、インフレに対応できる資産となります。

 

「ワンルームマンション投資は生命保険の代わりになると聞いたのですが・・・」

実はこのご質問が最も多いです。

どうやらワンルームマンション投資を提案する不動産業者等の営業パーソンが「生命保険の代わりになりますよ」と言っていることが原因かと思われます。

実際に私もある不動産業者の営業パーソンに言われたことがあります。

ここはしっかりと検証が必要なところです。

 

ワンルームマンション投資のどの部分が生命保険の代わりとなるのか?

ワンルームマンション投資をする場合、全額を現金一括で購入できる人はほとんどいません。

ワンルームと言っても新築の場合は価格帯が2500〜3500万円程度(2016年1月現在、東京都23区内)するからです。

ほとんどの方は銀行のローンを活用して投資するはずです。

不動産購入のために銀行のローンを組む際には、ローン金額に応じた担保を差し出すか、あるいは団体信用生命保険に加入することになります。

この団体信用生命保険とは、ローンでお金を借りた人が途中で亡くなってしまった場合、保険会社が銀行に対して残りのローン相当額(残債務)を支払うという形態の生命保険のことです。

ですから、ワンルームマンション投資をしてローン返済中に万が一のことが起こってしまっても、保険会社が残債務を負担してくれるので、残されたご家族はローンを支払う必要がありません。

そうなると、毎月入ってくるワンルームの賃貸料はローン返済に充当する必要性がありませんので、残された家族が賃料を毎月生活費として受け取ることができます。

そういった意味では、生命保険の分野に当てはめれば収入保障保険と似た性質がある保障ということができます。

続いて、ローン返済中に万が一が起きず、20〜35年程度のローン返済期間を全うし、ローンを全額返済し、当該ワンルームが自分の物になった時のことを考えてみましょう。

20〜25年後の不動産価格を予想することはとてつもなく難しいですが、仮に築30年程度経っていても、しっかりとした良質のマンションであれば、ある程度の資産価値になります。

売却した場合、500万円や1000万円、1500万円といった価値のある資産となり得ますし、売却せずに貸し出し続ければ、毎月の賃料を老後の生活資金の足しにすることができるはずです。

そういった意味では、資産性もあり保障もある貯蓄型の終身保険と似た性質があると言えなくはありません。

まとめると、ワンルームマンション投資の営業パーソンが「生命保険の代わりになりますよ」と言っていることに関しては一理あると言うことができます。

ただ、ここからが大事なところなので、ここまでで読むのを止めてしまわないでくださいね。

ぜひこの先をお読みください。

 

団体信用生命保険があるから生命保険の代わりになる・・・とは限らない

そもそもですが、ワンルームマンション投資が生命保険の代わりになると言われているのは、団体信用生命保険に加入するからです。

とすると、結局のところ生命保険を活用するから保障が得られることに違いはありません。

代わりになるどころか、結局は生命保険なのです。

もっと言ってしまえば、生命保険の保険金の行き先が変わるだけです。

万が一があった際に生命保険金が遺されたご家族に直接届くのか、残債務の返済のために銀行に届くのか、の違いしかありません。

ここでよく考えてみてください。

残債務返済のため生命保険金が銀行に届いた後に、ご家族にはワンルームマンションが残ることは良いことかもしれませんが、家族は手元に残ったワンルームマンションを活用して生活していかなければなりません。

活用の方法としては、物件自体を売却するか、継続して賃貸業をしていくという選択肢となります。

売却して現金化するならば、その時の時価での売却になることでしょう。

好不況の波に激しく左右される不動産市況に売却価格は影響を受ける可能性が極めて高いです。

さらに、不動産はインフレに強い実物資産であるが故に劣化もします。

築5年、築10年というように、物件自体が古くなればなるほど、その資産価値は下がっていく可能性が高いと言えます。

もちろん、当該マンションの周りが再開発されて資産価値が購入価格を上回ったという場合もごく稀にはありますが・・・。

どの道まとまったお金が必要なタイミングで残されたご家族が売却して現金化するならば、相対取引である不動産売買では買い手がつくかどうかわからないというリスクが発生してしまいます。

一言で言えば、買い手がつかないなら売却できない、ということです。

保険金ならダイレクトに直接ご家族が受け取れるのに、余計なリスクを高めてしまっていると言い換えることもできるのです。

そういった意味では、安定していつでも契約時点で決めた保険金額が受け取れる終身保険の代わりになるというセールストークは言い過ぎであると私には感じられるのですが、皆さんはどう思いますか?

続いて、残されたご家族が賃貸業を継続する場合です。

遺されたご家族が賃貸を継続してどなたかにワンルームマンションを貸し続けたとすると、借主を見つけてくるのでしょうか。

違いますよね。

おそらく近くの不動産会社や管理会社等にお願いするはずです。

となると、手数料や管理料といった諸費用が発生することもあるでしょう。

当初の想定よりも収入が減るかもしれません。

さらに今まで住んでいた人が転勤で引っ越すことになって、次の入居者が現れるまでの2〜3ヶ月間の賃料が入ってこなかったり、物件が古くなってしまい、長期的に借主が見つからなかったりという場合には、当然ですが賃料を取れませんので、賃料を生活費の足しにすることはできないということも想定されます。

最近では賃料保証というサービスもありますが、2年ごとに保証する賃貸料の見直しが実施されるタイプのものが多いです。

そういった意味では、保険会社が倒産しない限り、契約時点で決めた保障期間中ずっと安定して毎月保険金を受け取り続けられる収入保障保険の代わりになるというセールストークも言い過ぎであると私には感じられます。

 

ワンルームマンション投資の保障面を考慮しなくても・・・
ワンルームマンション投資は資産形成として有効か?

前述した通り、不動産は実物資産ですのでインフレ対応ができる資産です。

インフレリスクの軽減のための資産形成における投資としてワンルームマンション投資を検証してみましょう。

資産家や富裕層の方がポートフォリオの一環で不動産を取り入れるなら話は別ですが、まだ20〜40代の資産形成段階の方が借金をしてワンルーム投資をするというのはいかがなものかと思います。

「銀行のローンを利用してレバレッジを効かせて資産形成ができる」と言えば聞こえは良いですが、借金は借金です。

ご自身の現在の収入の中から毎月数千〜数万円を拠出することができれば、株式や投資信託を毎月少しずつ購入していってインフレに負けない資産形成や資産運用をすることは十分に可能ですし、貴金属や宝石類だって真贋を見極めるのは難しいですが、しっかりとした信用できる保証書のある金(Gold)や宝石を夏か冬のボーナスで購入することだってできます。

資産形成の段階の方であれば誰しもが「2500万円とか3500万円の借金をして、そのお金で株や投信、貴金属、宝石を買うのは怖い」と思うはずなのに、なぜ不動産だと怖くなくなってしまうのでしょうか。

申し訳ありません。

感情論ではなく、しっかりと検証します。

資産形成としてワンルーム投資を検証する場合、前提として現金一括買いならばインフレリスクへの対応や資産性という観点では良いと思います。

ですから、ここではやはり銀行でローンを組んでワンルームマンションに投資をするという場合で検証していきます。

銀行のローンを組んで投資をし始めて、途中で売却しなければならなくなったらどうなるでしょうか。

前述した貯蓄型の終身保険と比較してみましょう。

貯蓄型の終身保険は契約から支払期限の満了を迎えるまでの間に解約をしてしまった場合は、支払った保険料よりも戻ってくる解約返戻金が大幅に少なくなってしまう場合があります。

つまり、損をしてしまう可能性があるということです。

しかし、ポイントは支払ったお金以上に損をすることはないということです。

それに対して、ワンルーム投資でローンを活用した場合で途中売却を考えなければならなくなった場合には、最近では稀ですが(特に新築物件の場合には極々稀ですが)、残債務額よりも高い値段で売却できることもあります。

そうなってくれれば銀行に残りのローンを返済した後に、手元にお金が残ることがあります。

しかし、残債務額よりも低い値段で売却しなければならなくなった場合には、銀行へ残りのローンを返済しようと思ってもお金が足りずに数百万円とか下手をすれば数千万円分のローンが残る結果になってしまいます。

そういった意味では、支払ったお金以上に損をしてしまう恐れがあるということです。

勘違いしないでいただきたいのは不動産投資よりも積立投資によって株や投信を購入するほうが良いと言っているわけでも、貯蓄型の生命保険のほうが良いと言っているのでもありません。

投資対象によって、一長一短は必ずあると言っているのです。

資産形成は、しっかりとご自身に合った手法で行うことが一番望ましいのです。

だからこそ、私たちは何度も繰り返し申し上げて来ていますが、正確かつ出来るだけ多くの選択肢をお客様へ提供することが私たちの使命であると思っております。

「ワンルーム投資は生命保険の代わりになるので、生命保険を解約して不動産オーナーになりませんか」

「毎月3万円も保険料を払うよりも、賃貸収入を得ながら資産形成ができる方が良いのではないでしょうか。」

といったような、表面的なトークに惑わされることなく、ご自身のライフステージに合わせた手法を用いて、大きな資産を形成されることを願っております。

 

 

セミナー情報

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