資産形成

住宅ローンを借りる前に。マイホーム(住宅)購入と賃貸住宅を徹底比較!

 

 

マイホーム(住宅)購入が憧れという方も多いでしょう。それでは早速物件を探して住宅ローンの借り入れ手続きをして・・・となる前に知っておいていただきたいことがあります。それはマイホーム(住宅)購入と賃貸住宅、どちらが得になるかの比較、そして購入する場合のタイミングについてです。今回はこれらに焦点を当ててお話していきます。

 

住宅の購入と賃貸、どっちが得かは”ケースバイケース”

「住宅の購入と賃貸、どっちが得なの?」

この質問に対して私たちはいつもこう答えています。

「ケースバイケースです」と。

そしてこう続けます。

「住宅倒壊や損傷などのリスクを考慮せず、金銭的な面のみで考えた場合、住む期間が長くなればなるほど、どこかの時点で住宅購入の方が得になります」と。

ただ、この”金銭的な面のみで考えた場合”というのが曲者(くせもの)です。

 

住宅は金銭的な面のみで判断できるものではない!

そもそも住宅の購入が良いか、賃貸が良いかは、金銭的な面のみならず、家族構成やお勤め先、趣味趣向などのライフスタイルの面が大きなウエイトを占めているといえます。

たとえば、ものすごく気に入った物件があり、そこに永住したいという強い意向がある方には、購入をおすすめすることが多いです。

ただそうはいっても、明らかに物件価格が割高であったり、住宅ローンの条件が悪かったり、立地の心配がある等の場合には、安易に決めずに再考することを促すこともありますが・・・

一方で、転勤が多いなど住むところを変えることで人生に張りを持たせようという方には賃貸をおすすめするでしょう。

他にも、お勤め先の会社の福利厚生制度なども考えなければ、その人の人生に寄り添った住宅の形をいうのは出てきません。

住まいというのは、多くの人の人生にとって重要な役割を果たしています。

とくに住宅を購入する、マイホームを取得するとなれば、金額も高額になりますし、慎重な判断が求められます。

住宅は金銭的な面のみで判断できるものではないことを必ず念頭に置いてください。

その上で、判断材料の一つとして金銭的な面から考えていく必要性があることをご理解いただければと思います。

 

持ち家のメリットとデメリット

 

持ち家のメリット

・住宅ローンの返済を終えると自宅が資産になる。

・住宅ローンの返済が残っている場合でも、自分に万が一のことがあった時には、団体信用生命保険によりローンが完済される。

・自分で好みの物件をつくるという選択肢がある。

 

持ち家のデメリット

・住み替えが難しい。賃貸に出すという手はあるが、住環境が悪化した等の事情があるとその対応も難しい。

・住宅ローンの返済に加え、修繕積立金や管理費、固定資産税等の税金といった負担が継続的に発生する。

・大規模災害時に資産価値が大きく目減りするリスクがある。

 

賃貸住宅のメリットとデメリット

 

賃貸住宅のメリット

・住み替えがしやすい。住環境や家賃などの調整が容易、転勤にも対応可、収入が下がっても対応可、性格的に飽きやすい人に合う。

・長期間にわたる住宅ローンの返済に追われるというプレッシャーがない。

・諸費用を安く抑えることができる。修繕積立金や管理費、固定資産税等の税金の負担がない。

・地価の変動によって資産価値に影響が及ぶ不安を持たずに済む。

 

賃貸住宅のデメリット

・持ち家であれば住宅ローンの完済後には年間諸費用の負担が軽くなるが、賃貸は住み続ける限り家賃負担が永続する。

・資産としての不動産の保有にならない。

・一家の大黒柱に万が一のことがあった場合、持ち家に比べて月々の負担が大きくなる場合が多い。

 

持ち家か?賃貸住宅か?それとも・・・

ここまでで、すべてではありませんが、持ち家と賃貸、各々のメリットとデメリットを並べていきました。

それぞれに大きな特徴があることがお分かりいただけたかと思います。

もちろん金銭的な面で得かどうかも重要ですが、これら各々のメリットとデメリットをきちんと把握した上で、ご自身やご家族のライフスタイル、お勤めの会社の福利厚生制度などにも考慮して判断していくことが大切です。

ただ、ここでお伝えした情報を元に「早速持ち家か賃貸かを検討してみよう!」とはならないでくださいね。

資産形成について深く理解している方は、ここで、「そもそも本当に持ち家か賃貸かの選択しかないのか?」という疑問を持つものです。

たしかに、住む家はあえて持ち家にせずに賃貸で、不動産投資を行って資産をつくるという、持ち家と賃貸、両者のメリットを享受する、あるいは両者のデメリットをカバーし合うという選択肢もあります。

このように、あえて持ち家か賃貸かといった二者択一に落とし込まずに、両者を組み合わせて第三の選択肢を検討するのも一つの手でしょう。

ただ、そうはいってもマイホーム(住宅)を購入して持ち家にどうしてもしたいという方もいらっしゃることでしょう。

そこで、次からは住宅の購入、マイホームの取得がどのタイミング(時期)で賃貸を逆転するのか、ある物件を例に具体的に見ていきます。

※ もちろん各々の物件によって異なりますので、あくまでも一つの事例でのシミュレーションであることにご注意ください。

 

住宅を購入した場合と賃貸を借りた場合のシミュレーション

以下は湾岸地域の実際にあるマンションです。

間取り:4LDK

中古価格:5680万円

同様の条件の物件を賃貸で借りると:月21万円

単純に計算すると・・・

270ヶ月(=5680万円÷21万円/月)、つまりは22年6ヶ月で賃貸の方が住宅(マイホーム)の購入を単純費用で上回ります。

意外と早くに購入と賃貸の逆転が起きていますね。

ですが、実際にはこれに諸費用を加味して考えなければなりません。

ここでは、30年間分の諸費用をとりあえずの価格で加味すると、それぞれ以下のとおりになります。

※ 以下では損保を除いており、考慮していません。

 

住宅(マイホーム)を購入した場合

購入時手数料(3%):約170万円

住宅ローン(5000万円借り入れ・固定金利年1.5%):1430万円

修繕積立金:500万円(30年分概算)

管理費:750万円(30年分概算)

固定資産税:440万円(30年分概算)

都市計画税:165万円(30年分概算)

合計:9135万円(=170万円+1430万円+500万円+750万円+440万円+165万円+5680万円)

 

賃貸を借りた場合

敷金(家賃一ヶ月分・一回のみ):0万円
礼金(家賃一ヶ月分・一回のみ):21万円
更新料(家賃一ヶ月分・二年に一回):21万円

合計:7896万円(=21万円(敷金)+21万円×15回(礼金)+21万円×30年×12ヶ月(家賃))

※ 物件によって諸条件は異なることがあります。また敷金については最近のルール変更で住居を引き払う際に全額返金されます。

 

住宅(マイホーム)を購入して良いタイミング(時期)は!?

上記のシミュレーションでは、住み始めてから30年経過した時点では、賃貸を借りる方が、住宅(マイホーム)を購入するよりも得です。

これだけ見ると、住宅(マイホーム)を購入すると後悔してしまうように感じてしまうかもしれません。

ただし、このまま経過すると、住み始めてから40年経過するまえに住宅(マイホーム)の購入が賃貸を逆転して得になります。

もちろん購入した年齢にもよりますが、たとえば30歳前後で住宅(マイホーム)を購入したとすると、70歳前後、つまり現在の平均寿命以前には賃貸よりも購入の方が得になるケースがほとんどです。

さらに住宅(マイホーム)を購入した場合は、住宅ローンを完済した後であれば、その住宅は自分自身の資産になります。

その一方で、当然のことながら賃貸を借りた場合は自分自身の資産にはいつまで経ってもなりません。

ここであくまでも金銭的な面に着目してお話してしまうと、住宅(マイホーム)を購入するのは、年齢の若いタイミング(時期)であれば、得になる場合が多いということです。

ただし、住宅は金銭的な面のみに着目して考えれば良いというものではありませんから、一概に年齢が20代や30代のように年齢の若いタイミング(時期)だからといって、一括りに賃貸を借りるよりも得になると言い切れるわけではありません。

ここのところを理解するためには、先に挙げた住宅(マイホーム)の購入(持ち家)と賃貸(住宅)、各々のメリット・デメリットをしっかりと理解しておく必要があります。

 

 

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