マイホーム(住宅)のための資産形成

変動?固定?2016年、マイナス金利時代の住宅ローン金利

 

 

2016年からマイナス金利が導入されたことにより住宅ローン金利が軒並み下がっています。新規借り入れや借り換えを検討されている方も多いことでしょう。ただ住宅ローン金利には変動金利固定金利等様々なタイプがあります。どの金利タイプを選べば良いのでしょうか?今回は金利タイプ選びのヒントとなるお話をしていきます。

 

住宅ローンの金利タイプによって返済額の総額が変わる!

住宅ローンというのは「借金」です。

「借金」をすると、金利(お金のレンタル料)が発生します。

住宅ローンを組む際、金利タイプ、つまり金利の種類をどれに選択するかによって返済額の総額が変わってきます。

ですから、自分自身の生活環境や世の中の今後の見通しなどを考えて、慎重に判断しなければなりません。

金利タイプ、金利の種類にはそれぞれに特徴がありますので、各々のメリットとデメリットを押さえて比較することが大切です。

 

固定?変動?それとも?住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは大別すると、「変動金利型」「固定金利型」「固定金利期間選択型」の3種類に分けることができます。

住宅ローンの金利は、世の中の金利を基準として各金融機関が任意に決めています、

以下、それぞれの金利タイプの「一般的な基準となる金利」と「特徴」を見ていきましょう。

 

変動金利型

基準金利

短期プライムレート(優良企業向けの短期貸し出しに適用されるレート)に、1%を上乗せした金利

 

特徴

・借り入れ期間中、金利が変動する。

・基準金利が上がると返済額の総額が増えてしまう。逆に下がれば返済額の総額は減る。

・初期金利は一般に「固定金利型」より低い。

 

固定金利型

基準金利

新発10年物国債利回り

 

特徴

・借り入れ期間中、金利が変動しない。

・基準金利が上がっても下がっても、返済額の総額に変化はない。

・初期金利は一般に「変動金利」より高い。

 

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型とは、当初数年間の金利が固定されている特約を結び、その固定期間が終了すると、その時点の金利で「変動金利型」や「固定金利期間選択型」を選べる仕組みの金利タイプです。

固定金利期間は、2年、3年、5年などありますが、現状一番多く利用されているのは固定期間10年型です。

 

基準金利

固定金利期間が、2年、3年といった短期の場合は「短期プライムレート」、10年のように長期の場合は「新発10年物国債利回り」

 

特徴

・借り入れ初期は金利は変動しないが、固定期間終了後は金利が変動する。

・固定金利期間は一般に「固定金利型」よりも金利が低い傾向にある。

・初期の見た目の固定金利だけで判断しないよう注意が必要。

 

住宅ローンに適用される金利が決定されるのはいつ?

ここまで基準金利と特徴の概略をご紹介しましたが、実際に適用される金利はいつの金利なのでしょうか?

先に答えからいってしまうと「融資実行日」です。

ですので、申し込みから融資までの期間がかなり空いてしまう場合は、世の中の金利動向なども考慮する必要があります。

とくに現在がそうといえるかもしれませんが、経済情勢が不安定な時期にはより一層の注意を要します。

以上のように、金利だけでも注意することがたくさんあります。

長期間にわたって利息を支払わなければならないのが住宅ローンです。

既に住宅ローンを組んでいる方も、これから住宅ローンを組む方も、ご自身の住宅ローンがどの金利タイプに該当するのかをしっかり確認していただければと思います。

 

リスクが大きい!?「変動金利型」住宅ローンの特徴とは?

「変動金利型」住宅ローンには上限金利がないのが最大のリスク!

「変動金利型」住宅ローンには上限金利がないため、金利が大きく上昇した場合、返済額の総額は大きく膨らんでしまうリスクがあります。

これは、金利の大幅な上昇が継続した場合、支払い利息が当初の計画よりも大きく増えてしまうためです。

これによって、返済額の総額が想定以上に膨らむと、当初の返済計画が通用せず、大幅な計画変更を余儀なくされてしまいます。

ただ、逆に金利が上昇しない、あるいはむしろ金利が低下していく局面では、返済額の総額を非常に小さく抑えることができるということです。

 

「変動金利型」住宅ローンの適用金利は半年ごとに見直される

「変動金利型」住宅ローンの適用金利は半年ごとに見直されます。

金融市場では、時々刻々と金利は変動していますが、「変動金利型」住宅ローンの金利はそれに完全に連動しているというわけではありません。

各金融機関が提示している住宅ローンの基準金利を変更したとしても、半年ごとの見直しの日を跨(また)ぐまでは、現在の金利が適用されることになります。

 

「変動金利型」住宅ローンの返済額は5年ごとに変更される

「変動金利型」住宅ローンの金利は、上記のように半年ごとに見直されますが、月々の返済額は5年に一度しか変更されません。

これは、適用金利が上がったからといって、急に返済額が上がって家計を圧迫するというリスクは、5年に一度しか来ないことを意味します。

ですから、裏返せば、金利が上がり始めるようであれば、早めに家計を見直す等準備して、5年に一度の返済額の変更に備えることが大切といえます。

なお、月々の返済額の変動幅は、当初返済額の1.25倍までに制限されていることが多いです。

 

返済し続けても元金が減っていかないリスクとは!?

上記のように、5年に一度しか月々の返済額は変更されませんが、実は、月々の返済額の内訳は適用金利が見直される半年ごとに変わります。

ですから、「変動金利型」住宅ローンでは、金利が大きく上昇してしまった場合、月々の返済額の内訳の大半を支払い利息が占めてしまい、返済し続けているにもかかわらず、元金が一向に減っていかないという事態が生じてしまうことがあります。

ここで、もし月々の返済額の100%超が支払い利息になってしまったらどうなるでしょうか?

その場合は、「未払い利息」というものが発生することになります。

こうなると、月々の返済額は変わらない代わりに、超過利息、つまり返済額を超えた支払い利息を「未払い利息」として、後から支払わなければなりません。

※ ただし、これは元利均等返済方式の場合に限ります。元金均等返済方式で返済する場合は、「未払い利息」は発生しません。

 

リスクだらけで得策ではない!?「変動金利型」住宅ローンの有効性とは?

ここまでに見てきましたとおり、「変動金利型」住宅ローンは適用金利が変動するため、不確定な要素が多いといえます。

このように特徴を列挙するとどうしてもデメリットの説明に偏りがちなので、「変動金利型」住宅ローンはリスクだらけで得策ではないように感じてしまった方も少なくないでしょう。

ただ、実際には「変動金利型」住宅ローンを選択されている方も多いですし、得策といえるケースもあります。

この得策といえるケースとは、冒頭にもお伝えしましたが、金利が低い状態を維持したり、あるいはこれから金利が継続的に下がっていく場合が考えられます。

この場合では、「固定型」住宅ローンの適用金利と比較して、相対的に低い適用金利となりやすいわけですから、返済額の総額が小さく済むことが多いです。

こう考えると、現在のような超低金利時代がこのまま継続していくのであれば、「変動金利型」住宅ローンは有効であるといえるでしょう。

また、適用金利に上限がないケースが多いとお伝えしましたが、一部では「上限金利付変動金利型」の住宅ローンもあります。

これであれば、仮に急激に金利が上昇した場合でも、極端に返済額が増大してしまうリスクを抑えることができます。

ただし、その分、上限金利のない一般的な「変動金利型」住宅ローンと比較して金利は高めに設定されていますので、この点は注意を要します。

ここまで説明してきた「変動金利型」住宅ローンの特徴、メリットとデメリットをしっかり理解するようにしてください。

 

返済期間20年、30年なら「固定金利型」住宅ローンが有利って本当!?

「固定金利型」住宅ローンは完済までの金利が決定している

「固定金利型」住宅ローン最大の特徴は、借り入れ時点で完済までの金利が決定していることです。

言い換えれば、借り入れ時点で完済までの返済額の総額も決定しているということです。

これは、将来にわたっての計画が立てやすいので、繰り上げ返済(詳細は別の回で説明します)の計画が立てやすいといえます。

また、教育資金や老後の生活資金といった住宅以外の三大資金の準備もしやすくなるといって良いでしょう。

 

「固定金利型」住宅ローンの「一律タイプ」と「二段階固定金利タイプ」とは?

「固定金利型」住宅ローンは、大別すると2種類に分けることができます。

これが、「一律タイプ」「二段階固定金利タイプ」です。

以下に一つずつ説明していきましょう。

 

一律タイプ

「一律タイプ」は、最初から最後まで金利が変わりません。

とくに元利均等返済の場合、最初から最後まで月々の返済額も変わりません。

 

二段階固定金利タイプ

「二段階固定金利タイプ」は、途中で一度金利が変わります。

ここで注意していただきたいのは、この「二段階固定金利タイプ」は、「変動金利型」とは違い、借り入れ時点で変更後の金利が確定していることです。

通常は、この金利変更時に返済額が増えますが、これは変更後の金利が変更前よりも高く設定されており、返済額の調整がなされるためです。

 

 「固定金利型」と「変動金利型」、どっちの住宅ローンが有利?

「固定金利型」住宅ローンは、同時期に始める「変動金利型」住宅ローンよりも金利が高いものが多いです。

この点では、「変動金利型」住宅ローンに軍配が上がるといって良いでしょう。

ただ、今後金利の長期的な上昇が想定される場合、「変動金利型」住宅ローンでは当初想定していた返済額の総額を大幅に上回ってしまう可能性があります。

この場合は、「固定金利型」住宅ローンのほうに優位性が出てくるといえます。

結局、「固定金利型」と「変動金利型」、どちらの住宅ローンが有利かというのは、今後想定される金利動向によるとしかいえません。

このまま現状の超低金利時代が継続するのであれば、当初の金利が相対的に低い「変動金利型」住宅ローンを選択するほうが良いでしょう。

ただ、ここにきてインフレを狙った一連の経済政策等により金利が上昇に転じる可能性も出てきました。

ここまでをご参考いただいて慎重に判断していただければと思います。

 

固定、変動どっちも!?「固定金利期間選択型」住宅ローンとは?

「固定金利期間選択型」住宅ローンとは?

冒頭でお伝えしたとおり、「固定金利期間選択型」住宅ローンは、「固定金利型」と「変動金利型」をミックスしたものです。

具体的には、当初から一定期間は固定金利、一定期間経過後は変動金利になります。

この二段階目の金利は、一定期間経過後の時点の金利になります。

また、一定期間経過後、再度固定金利を選択できるものも多いです。

金利が当初固定金利となる期間は、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年、etc.があります。

一般的には、この期間が短ければ短いほど、金利が低くなっています。

 

ミックスは有利!?「固定金利期間選択型」住宅ローンのメリット

「固定金利期間選択型」住宅ローンのメリットは以下の2つが考えられます。

一つには、当初の固定金利が低いので、その期間の支払いが他の住宅ローンと比較して安く抑えられる傾向にあります。

もう一つには、一定期間経過後に固定金利か変動金利かを選択できるため、現在の金利が今後どうなるかを想定しづらい局面では、返済途中で見直す機会をつくることができます。

これによって、一定期間経過後の時点で現在よりも金利が下がっており、それが継続されることが見込まれる場合には、他の金利タイプと比較して有利になるといえるでしょう。

 

どっちつかずの危険も!?「固定金利期間選択型」住宅ローンのデメリット

上記のように固定金利と変動金利がミックスされていることによってメリットを享受できる場合もありますが、以下の2点には注意が必要です。

一つには、一定期間経過後に変動金利を選択した場合、移行後は一般的に上限金利がない点です。

これは、「変動金利型」住宅ローンのデメリットと同じですね。

もう一つには、一定期間経過後に固定金利を選択した場合でも、その時点の金利が上昇していれば、他の金利タイプと比較して不利になってしまう可能性がある点です。

以上のように、固定金利と変動金利がミックスされていることが、むしろどっちつかずの状態を生んでしまう危険性があることを十分考慮する必要があります。

住宅ローンは金利が絡んでいるがゆえに、今後の金利動向はもちろんのこと、ご自身やご家族のライフスタイルやライフプランを考えて、柔軟に対応することが求められます。

金利タイプ一つとっても、それぞれのタイプを十分理解しないまま当初の金利が低い等の見た目の良さに目を奪われてしまっては、ご自身に合っていない選択をしてしまう可能性が大いにあります。

こうした事態は何としても避けなくてはなりませんから、まずは基本的な仕組みや特徴、メリットとデメリットをしっかり押さえていってください!

 

住宅ローンの組み合わせ(ミックス)は得?それとも損?

住宅ローンの組み合わせ(ミックス) その方法とは?

組み合わせ方については、様々なものが考えられます。

たとえば、「変動金利型」と「固定金利型」の組み合わせ、「固定金利型」と「固定金利期間選択型」の組み合わせ、期間の異なる「固定金利型」の組み合わせなどです。

これらの組み合わせ方を行うためには、1つの住宅ローンの中で組み合わせる方法と2つの住宅ローンを組み合わせる方法、この2つの方法が考えられます。

ただし、後者の場合には事務手数料が2件分掛かります。

 

本当に得になる!?住宅ローンの組み合わせ(ミックス)のメリットとは?

住宅ローンの組み合わせのメリットは、一言でいってしまえば、各々の住宅ローンのメリットを掛け合わせるないしはデメリットを打ち消しあうことができる点にあります。

一つ例にとって説明しましょう。

たとえば、「固定金利期間選択型」の3年固定と「(全期間)固定金利型」を組み合わせたとします。

この場合、当初3年はすべてを「(全期間)固定金利型」にするよりも金利を低く抑えることができます。

また、その一方で、「固定金利期間選択型」の一定期間にあたる3年経過後については、すべてを「固定金利期間選択型」の3年固定をするよりも金利上昇に備えてある程度の安心感を得ることができます。

このように住宅ローンの組み合わせ方によって、得策となる場合があるというのは理解しておいた方が良いでしょう。

ただ、当然の事ながら、各々の住宅ローンの特性をよく理解した上で、それぞれのメリットを掛け合わせるないしはデメリットを打ち消しあうといった相乗効果を生むような組み合わせ方をしなければ意味がありません。

その意味でも、前回までに説明した住宅ローンの金利タイプの基本形である3種類の特徴、メリットとデメリットをしっかり押さえておく必要があります。

 

知らないと損をする!?住宅ローンの組み合わせ(ミックス)のデメリットとは?

住宅ローンを組み合わせるデメリットは、これも一言でいえば、複雑になるということです。

先ほどの説明に連なる話になりますが、住宅ローンを組み合わせるということは、それぞれの金利タイプの特徴、メリットとデメリットを十分理解した上で行わなければなりません。

ですから、組み合わせ方を一歩間違えば、各々の住宅ローンのメリットを打ち消しあったり、あるいはデメリットを掛け合わせてしまう可能性さえあります。

このように、住宅ローンを組み合わせることは、シンプルに組むこととは対極にある複雑なものであり、そのこと自体がデメリットといって差し支えないでしょう。

また、上述しましたが、2つの住宅ローンを組み合わせる方法を採った場合、2件分の事務手数料が掛かりますので、コスト負担が増す可能性があることもデメリットの一つといえます。

 

得か?損か?住宅ローンの組み合わせ(ミックス)

以上のことから、住宅ローンを組み合わせるのが得策となる場合はたしかにあります。

ただ、そもそも組み合わせること自体が取引を複雑にするという大きなデメリットを抱えている以上、安易に行うと思いがけない損失を被る可能性があることに十分注意する必要があります。

まずは、住宅ローンの金利タイプの基本形である「変動金利型」「固定金利型」「固定金利期間選択型」の3種類についてしっかり理解することが何よりも大切です。

この基本形3種類、どれか一つに選択する可能性を探った上で、それでもなお有利な方法を模索する必要性がある場合にかぎって組み合わせることを考えても遅くはありません。

 

引き下げ金利にご注意!?住宅ローンのキャンペーン金利

住宅ローンのキャンペーン金利は主に2タイプ!

銀行をはじめとする民間金融機関が金利優遇キャンペーン等で提示しているキャンペーン金利、引き下げ金利は主に2つのタイプに分けることができます。

以下に簡潔に説明していきます。

 

1. 当初期間引き下げタイプ

「固定金利期間選択型」住宅ローンに多くみられます。

当初の固定金利の適用期間では金利の引き下げ幅が大きいですが、その後の変動金利期間移行後は引き下げ幅が小さく設定されるタイプです。

 

2. 全期間一律引き下げタイプ

借り入れの全期間に渡って金利を引き下げます。前述の当初期間引き下げタイプよりも引き下げ幅は小さく設定されます。

 

キャンペーン金利は”客寄せパンダ”!?引き下げ金利には要注意!

上記でお伝えしたキャンペーン金利とは、一般的な住宅ローンに適用される「店頭金利」に各金融期間が独自に金利を引き下げて設定したものです。

要するに、金利を引き下げ条件を良くすることで借りやすくしているというわけです。

これは、ある意味では”客寄せパンダ”といえるでしょう。

このキャンペーン金利、引き下げ金利というのは、住宅ローンの金利タイプでいうと、「変動金利型」や「固定金利期間選択型」に多く見受けられます。

その一方で、「固定金利型」では、あまり見受けられません。

これは、貸し手の金融機関側が不利にならないようにとの措置と考えて良いでしょう。

もちろん金利の引き下げ自体は悪いことではありませんが、悪戯(いたずら)にキャンペーン金利に惑わされずに判断すべきです。

しつこいようですが、決してキャンペーン金利、引き下げ金利とだけ聞いてお得のように感じてしまって安易に判断してはいけません。

安易な判断をしてしまいそうになった時は、「住宅ローンは借金である」という原則に必ず立ち返りましょう!

 

 

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