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シミュレーションでわかる!住宅ローンの返済方法

 

 

住宅ローンの返済方法には大別すると元利均等返済元金均等返済の2種類あります。目先の返済金額で負担の軽いほうを何となく選んでしまいがちなところですが、この二者択一で返済総額が大きく変わりますので、慎重に判断すべきところです。そこで今回は両者の返済シミュレーションを実際に計算してみてどのくらいの違いが出るのかをご紹介していきます。

 

住宅ローンの元利均等返済とは?

住宅ローンの元利均等返済とは、「元金+利息」の返済額が毎月同じ金額となる返済方法のことです。

上記を図に表すと以下のとおりになります。

 

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上図のように、住宅ローンの元利均等返済では、当初元金部分の返済額が小さく、利息部分の返済額が大きくなります。

そして、返済期間が経過するごとに、徐々に元金部分の返済額は大きく、利息部分の返済額は小さくなっていきます。

もちろん、「元利均等返済」という名のとおり、返済期間中の毎月の返済額はすべて同じ金額です。

ちなみに、もう一つの返済方法である「元金均等返済」と比較すると、返済額の総額は大きくなります。

 

住宅ローンの元利均等返済 〜メリットとデメリット〜

住宅ローンの元利均等返済 〜メリット〜

・毎月の返済額が一定なので、返済計画が立てやすい

・元金均等返済に比べ、当初の返済負担が軽い

 

住宅ローンの元利均等返済 〜デメリット〜

・同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも返済総額が大きくなる

・元金均等返済に比べ、返済開始当初における借入残高の減り方が遅い

上記のメリットとデメリットを総合すると、住宅ローンの元利均等返済はずっと同じ金額で返済計画を立てたい方に向いているといえます。

 

住宅ローンの元利均等返済 事例を用いたシミュレーション計算

例)

借入額:3000万円

適用金利(固定):2.0%

返済期間:35年

返済方法:元利均等返済・毎月払(ボーナス払は併用しない)

 

シミュレーション計算

初回返済額:約99,390円 <元金均等返済の場合:約121,380円>

初回利息返済額:50,000円(=3000万円×2.0%÷12ヶ月)

初回元金返済額:約49,390円(=99,390円ー50,000円)

総支払額:41,743,800円 <元金均等返済の場合:40,500,000円>

以上、参考までです。

 

住宅ローンの元金均等返済とは?〜元利均等返済との違い〜

住宅ローンの元金均等返済とは、「元金」の返済額が毎月同じ返済方法のことです。

上記を図に表すと以下のとおりになります。

 

スクリーンショット 2015-06-15 16.09.18

 

上図のように、住宅ローンの元金返済では、毎月の返済額の元金部分と利息部分のうち、元金部分を一定金額返済し、利息部分をそこに上乗せして返済していきます。

利息は返済が進むに連れて小さくなるため、将来的に毎月の返済額はどんどん減っていきます。

この元金均等返済のほうが元利均等返済よりも返済額の総額は小さくなります。

これは、「元金均等返済」「元利均等返済」両者の図を比較してご覧いただくと理解しやすいかと思いますが、元金均等返済は元利均等返済と比べて元金を返済するペースが早いためです。

※ 住宅ローンの「元利均等返済」の図はこちらをご覧ください。

 

住宅ローンの元金均等返済 〜メリットとデメリット〜

住宅ローンの元金均等返済 〜メリット〜

・毎月の返済額は返済期間が経過するほど小さくなり、将来の負担は軽くなる

・同じ返済期間の場合、元利均等返済より返済額の総額が小さくなる

・元利均等返済よりも返済開始当初の借入元金の減り方が早い

 

住宅ローンの元金均等返済 〜デメリット〜

・元利均等返済よりも当初の返済金額が大きいため、返済初期の負担が大きい

・元利均等返済に比べ、借入可能額が小さくなる

 

上記のメリットとデメリットを総合すると、将来的に生活に伴う様々な費用負担が増大が見込まれており、現状の費用負担が重くとも早いうちに借入額を減らしておきたいという方に向いているといえます。

 

住宅ローンの元金均等返済 事例を用いたシミュレーション計算

例)

借入額:3000万円

適用金利(固定):2.0%

返済期間:35年

返済方法:元金均等返済・毎月払(ボーナス払は併用しない)

 

シミュレーション計算

初回返済額:約121,380円 <元利均等返済の場合:約99,390円>

初回利息返済額:50,000円(=3000万円×2.0%÷12ヶ月)

初回元金返済額:約71,380円(=121,380円ー50,000円)

総支払額:40,500,000円 <元利均等返済の場合:41,743,800円>

以上、参考までです。

ここでのシミュレーションでは、総支払額が124万円、元金均等返済のほうが元利均等返済よりも小さくなっています。

 

ここまでにお話してきましたように、単純な返済額の総額の多寡だけでどちらの返済方法にすべきかを判断するものではありませんが、住宅ローンの返済方法の基本を十分理解した上で、慎重に判断していただければと思います。

 

返済割合ってなに? 住宅ローンのボーナス併用返済 返済額の計算方法

住宅ローンのボーナス併用返済とは、基本の「毎月返済」に加えて年2回のボーナス期にまとまった金額を返済する方法です。

ボーナス併用返済では、返済額を「毎月返済分」と「ボーナス返済分」に分けて計算します。

フラット35では借り入れ総額の40%までを、民間住宅ローンでは一般的に借り入れ総額の50%までを「ボーナス返済分」に入れることができます。

この時の借り入れ総額に対してボーナス返済分に入れる割合のことを「ボーナス返済割合」といいます。

ここで以下の事例に基づいて返済額の計算をしていきます。

例) 住宅ローン借り入れ総額:3000万円  ボーナス返済割合:30% 元利均等返済の場合

ボーナス返済総額と毎月返済総額は、

ボーナス返済総額:900万円(=3000万円×30%)+利息

毎月返済総額:2100万円(=3000万円ー900万円)+利息

となります。

※ なお、ボーナス返済回数は年2回が一般的です。

 

返済割合を上限にしてはダメ!?住宅ローンのボーナス併用返済のメリットとデメリット

ここからはボーナス併用返済のメリットとデメリットをそれぞれ見ていきましょう。

 

住宅ローンのボーナス併用返済のメリット

・ボーナス併用返済を利用する場合と利用しない場合では、返済期間が同じであれば、利用する場合の方がボーナス期の支払いを多くする代わりに月々の返済額を減らすことができる。

・上記とは逆に月々の返済額を同じにすれば、利用する場合の方が利用しない場合より返済期間を短くすることができ、利息負担が減るため、総返済額も減る。

・収入の一定額を返済に充てることでの月負担の軽減や早期返済となるため、日常生活の資金繰りを安定化させることが可能。

 

住宅ローンのボーナス併用返済のデメリット

・そもそも会社から支給されるボーナスの金額は景気や業績などに左右されて増減するため、ボーナス支給額が想定より少ない場合や最悪ボーナスが支給されない場合、貯蓄を返済に充てなければならず、家計を圧迫する要因となる。

 

以上のように住宅ローンのボーナス併用返済にはメリットとデメリットがあります。

もちろん利用しない方が良いというわけではありません。

ただ、ご自身の収入・支出、勤務先の業績の先行きやボーナス制度などを総合的に勘案して、慎重に利用することが大切です。

最も簡単な対策としては、ボーナス併用返済を利用する際、ボーナス返済分を上限にせずに無理のない程度に抑えることが挙げられます。

単純ではありますが、効果的といえます。

何事もやりすぎには十分注意ということですね。

 

 

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