マイホーム(住宅)のための資産形成

住宅ローンの諸費用〜保証料と団体信用生命保険(団信)〜

 

 

住宅ローンを組むには諸費用が掛かります。せっかく住宅ローンの種類を学び、金利比較してより低金利のローンを借り入れて、また返済方法も返済総額が小さくなるようにしても、費用負担が重いのでは元も子もありません。そこで今回は住宅ローンの諸費用の中から代表的な保証料団体信用生命保険(料)に焦点を当ててお話していきます。

 

意味のない費用!?住宅ローンの保証料ってなに?

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住宅ローンの「保証料」とは、住宅ローンの返済ができなくなった時に、住宅ローンの返済を肩代わりしてもらうために保証会社に前もって支払うお金のことです。

つまり、住宅ローンを貸す側である銀行などの金融機関にとって「保証料」は、住宅ローンをきちんと支払ってもらうための保険といえます。

一般的な保険の考え方では、銀行などの金融機関が「保証料」を支払うべきといえるかもしれませんが、住宅ローンの「保証料」は借り入れする側のみなさんが支払わなければなりません。

多くの住宅ローンではそもそも借り入れ要件として「指定の保証会社の保証を受けること」を挙げています。

ただし、フラット35や一部の民間融資(民間住宅ローン)ではこの「保証料」を不要としている場合がありますので、この点は押さえておくと良いでしょう。

「保証料」の支払い方式は、「外枠方式」「内枠方式」の2種類があります。

「外枠方式」:住宅ローン借り入れ時に一括して支払う
「内枠方式」:返済金利に上乗せして支払う

主流は「外枠方式」です。

実際の支払い総額を比較しても、「外枠方式」のほうが断然安くあがります。

ただ、ここで注意しなければならないのは、住宅ローンの返済ができなくなった際、保証会社によって住宅ローンの返済が肩代わりされたからといって、借金がチャラになるというわけではないということです。

これはどういうことかといいますと、返済不能となった分の住宅ローンはあくまでも保証会社が肩代わりしてくれている状態なわけですから、保証会社に対して肩代わり分を後に返済しなければならないということです。

ここは、死亡や高度障害時に住宅ローンの返済が免除される「団体信用生命保険」と混同しがちなところですので、十分注意しましょう。

ちなみに費用負担は「団体信用生命保険>保証料」となります。

 

保証料の比較だけじゃダメ!?事務手数料込みのトータル費用比較の必要性

ここまでのお話を読んで、「そもそも住宅ローンの返済ができる状態なのに余計なお金(保証料)を取られるなんてバカバカしい。それに返済不能になって肩代わりしてもらったからって借金が残るわけだし・・・」と思いませんでしたか?

「思った!」という方、その感覚は至極正しいです。

住宅ローンの「保証料」ははっきりいって余計なお金、意味のない費用といって差し支えないです。

保証料がない金融機関もありますので、まずは銀行などの金融機関ごとに「保証料」の比較をすることが大事です。

ただ、ここで住宅ローンの「保証料」比較をする上で注意していただきたいことがあります。

それは、住宅ローンの「保証料」は、借り入れをするみなさんのご勤務先や年収の状況などによって差がつけられることが多いということです。

当然、返済能力が高いと住宅ローンを貸し付ける側の銀行などの金融機関が判断すれば、相対的に「保証料」は安くなります。

また、実は銀行などの金融機関にみなさんの方から指摘すると、「保証料」が割引されたり、場合によっては0円となることもよくあります。

こういったところを事前に知識として持っているか持っていないかによって費用負担に大きな差が生まれてきます。

主導権は本来消費者やユーザーであるみなさんにあるわけですから、その意識をしっかりと持って、事前に必要な知識を仕入れ、入念に「保証料」比較の下調べをすることが大切です。

さらにいえば、住宅ローンを借り入れる際、金融機関や保証会社へ支払う「事務手数料」が必要となる場合があります。

「保証料」がない代わりに、この「事務手数料」が高く設定されているということも現実にありますので、「保証料」のみの比較で終わらせずにトータル費用を比較するのを忘れないようにしてください。

 

住宅ローン審査に必須!?団体信用生命保険(団信)とは?

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団体信用生命保険(団信・だんしん)とは、住宅ローンを借り入れした人が万が一死亡したり高度障害となった場合、団信の死亡保険金で住宅ローンの残債(返済が残っている債務)を清算してくれる生命保険のことです。

保険金額(保障される金額)は住宅ローンの借り入れ残高となりますので、年々保険金額は減っていくことになります。

銀行などの民間金融機関が提示している民間融資(民間住宅ローン)のほとんどは、この団信に加入していることが住宅ローン審査の加入条件となっています。

団信は生命保険の一種ですから、健康状態の告知が必須です。

ですので、死亡・高度障害のリスクが高い人は、そもそもこの団信に加入することができないこともあり得ます。

つまり、団信加入が必須の民間融資(民間住宅ローン)の審査を申し込むにあたって、健康上の理由等で団信に加入できなかった場合は、その住宅ローンを組むことができないことを意味します。

 

人気の理由はここにもあった!?フラット35に団信の加入は不要?

 

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巷間よく利用されている住宅ローンにフラット35というものがあります。

フラット35とは民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現した長期固定金利の住宅ローンのことです。

実はこのフラット35では、団信は任意加入となっています。

つまり加入してもしなくても良いということですね。

ちなみにフラット35で団信に加入する場合は、機構団信を利用することになります。

ただ、団信に加入しなくてもフラット35の借り入れは可能ではありますが、住宅ローンの借り入れをしている方が万が一死亡したり高度障害になったりした場合には返済しきれていない債務が残ってしまい、遺されたご家族にとって大きな負担となる可能性がありますので、十分注意する必要があります。

 

団体信用生命保険(団信)があれば一般の生命保険は不要って本当!?

先ほど団信では、死亡・高度障害時に保険金が出ると説明しましたが、時代の流れなのか、ここ最近では3大疾病(癌・急性心筋梗塞・脳卒中)などの重度の疾病や就業不能・職業障害状態で保険金が出るものもあります。

保障の範囲が広がるということは、保険料が上がることになりますが、死亡・高度障害以外で住宅ローンの返済が困難になるケースもありますから、ご自身やご家族の収支状況、資産負債状況等の資金計画をよく考えた上であれば検討してみても良いでしょう。

このように最近の団信の保障内容の充実ぶりを知ると、「住宅ローンを組む際に団信に加入するので、一般の生命保険に加入する必要ないんじゃない!?」という声が聞こえてきそうです。

ただ、たしかに住宅ローンの返済に関する部分については団信があれば安心というのは一理ありますが、当然ですが家計全体のリスクというのは住宅のことだけではありません。

たとえば、一家の大黒柱が突然亡くなってしまった場合、その配偶者の方やお子さんなど遺されたご家族の生活費をどのように賄っていけば良いでしょうか?

これを団信の保険金で賄うことはできません。

やはり生命保険に「これさえあれば!」という一つの正解はありません。

ご自身とご家族の状況によって、それぞれ正解は異なるといえるでしょう。

マニアックに知識のみを追っていく必要はありませんが、ここは外してはいけないという最低限の知識を持つことはやはり大切ですね。

 

 

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