マイホーム(住宅)のための資産形成

不測の事態をシミュレーション!もしも住宅ローン返済中に・・・

 

 

住宅ローンを夫婦や親子で収入合算で組んだり、共同名義で組んだりすることはよくあります。その場合、主たる債務者の死亡で相続が発生したり、夫婦であれば離婚したりと不測の事態への備えはしっかりと行っておくべきです。そこで今回は皆さんが住宅ローン返済中の不測の事態を事前にシミュレーションしやすいようにまとめました。マイホーム(住宅)購入を検討中の方はぜひご参考にしてください。

 

住宅ローンを組むのに連帯保証人や連帯債務者が必要な場合とは?

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住宅ローンを組む際には保証料が必要となることが多いです。

一人で住宅ローンを組む場合、通常は保証会社の審査を受けて保証会社に保証料を支払うことで、保証会社が借り入れしている方(債務者)の実質的な連帯保証人になります。

これは、長期のローンに対してずっと一人の連帯保証人が居続けることが現実的ではないという理由でそうなっています。

しかし、夫婦や親子が収入合算して住宅ローンを組む場合等は事情が変わってきます。

この場合、保証会社が実質的な連帯保証人となるのではなく、実際に連帯保証人や連帯債務者が必要となるケースがあります。

収入合算の場合は「収入合算する人」、購入するマイホームが共有名義の場合は「共有名義者」、親の土地にマイホームを建てる場合は「土地の所有者である親」を連帯保証人や連帯債務者とすることを条件にすることがあります。

 

住宅ローンを組む前に!連帯保証人と連帯債務者の違いとは?

ここからは「連帯保証人」と「連帯債務者」とはどういう人を指すのかについてその違いも含めて以下に一つずつ説明していきます。

 

連帯保証人

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「連帯保証人」とは、住宅ローンの主たる債務者と連帯して債務の保証をする人のことを指します。

通常の「保証人」の場合、債権者はまず主たる債務者に返済を促し無資力(返済能力がないこと)を確認してからでないと「保証人」に返済を求めることができません。

一方で、「連帯保証人」の場合、債権者は主たる債務者が無資力であるか否かを問わず主たる債務者と同じ責任が生じているものとして「連帯保証人」に返済を求めることができます。

このように、「保証人」であれば債権者から返済の請求がきても主たる債務者から返済するよう主張することができますが、「連帯保証人」は主たる債務者と同列に扱われるためにその主張ができませんので、非常に重い責任を負わされていることになります。

この「連帯保証人」制度は、民間融資(民間住宅ローン)で採用されることが多いです。

住宅ローン契約が1件の場合、「連帯保証人」は住宅ローン控除(住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度)を受けることはできません。

また、団体信用生命保険は主たる債務者が支払い事由に該当した時のみ適用されます。裏返せば「連帯保証人」自身が支払い事由に該当しても適用されません。

住宅ローン契約が2件の場合(2人が同じ金融機関でそれぞれ住宅ローンを契約してお互いに連帯保証人となるケース)、それぞれ住宅ローン控除を受けることができますが、契約2件分の事務手数料がかかります。

また、団体信用生命保険はそれぞれの契約ごとに適用されます。

 

連帯債務者

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「連帯債務者」とは、同一の債務について同じように責任を負うという連帯して債務を負う者のことを指します。

この「連帯債務者」制度は、財形住宅融資やフラット35で適用されることが多いです。

住宅ローン控除は連帯債務者も受けることができ、事務手数料は契約1件分のみしかかかりません。

また、団体信用生命保険は、夫婦の場合は「デュエット」と呼ばれるどちらか一方でも支払い要件に該当すれば保険金が出るものに加入できます。

この「デュエット」に加入する場合、2人分の特約料は1人分の特約料の約1.56倍となっています。

 

以上のように「連帯保証人」・「連帯債務者」それぞれで住宅ローンに対する返済責任に大きな違いが生じています。

また、住宅ローン控除を受ける場合などの条件にも差異が生まれることがご理解いただけたかと思います。

 

借り換えだけではない!住宅ローン返済中に離婚した場合の3つの方法

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実は、離婚しても、簡単には連帯保証人から外れることはできません。

連帯保証は銀行との契約であって、銀行から見たら夫婦の事情は正直関係ないからです。

銀行にとっては貸したお金をきっちり回収することが至上命題なのです。

そもそも住宅ローン契約では通常、連帯保証が解除されるのは、住宅ローンが完済(全額返済)された時と決められています。

もちろん連帯保証人から外せる可能性は0(ゼロ)ではありませんが、当然返済能力が劣ると銀行側が判断している方ほど連帯保証人を外すのが難しくなってしまいます。

それではどうしたら良いのでしょうか?

離婚時にローンを全額返済できればそれに越したことはありませんが、そう簡単にいかないのが現状です。

そこで考えられるのは、冒頭でもお伝えした「借り換え」を含めて以下の3つの方法です。

1. 住宅ローンを借り換える

2. 代わりの連帯保証人を立てる

3. 固定資産を担保にする(返済が残っている住宅ローン分)

以下に一つずつ解説していきます。

 

1. 住宅ローンを借り換える

支払っている住宅ローンの残高が主たる債務者単独の収入(年収)で借り換えることができるとすれば、連帯保証人を立てておく必要はなくなります。

ただし、所得によって難しい場合も多々あるようです。

 

2. 代わりの連帯保証人を立てる

一定以上の収入のある人に連帯保証を代わってもらうことです。

ですが、一般的には親族以外の方では引き受けてくれる人はなかなかいないでしょう。

また、親族でも連帯保証人は非常に責任が重いですから、説得を要するケースも多いようです。

 

3. 固定資産を担保にする(返済が残っている住宅ローン分)

主たる債務者またはご家族や親族の方が一定以上の不動産等の資産を保有している場合に検討可能です。

 

以上になりますが、いずれの方法をとっても一筋縄にいかないケースが多いといえます。

ですから、実際に住宅ローンを組む前に、離婚する可能性が0(ゼロ)ではないことまで考えて、ご自身の資産状況や収入の見通し、万が一に備えてご家族の状況も十分に把握しておくことが大切です。

 

トラブルに遭って後悔しても遅い!住宅ローン返済中に離婚してしまうと・・・

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住宅ローンを夫婦共同名義で組んでいたり、どちらかが主たる債務者でもう一方が連帯保証人いった形で組んでいる場合、住宅ローン返済中に離婚してしまうと様々なトラブルに遭ってしまう危険性があります。

具体例としては

・住宅ローンを滞納してしまった主たる債務者の連帯保証人るいは連帯債務者に対する支払い義務や責任が発生する

・家を売却したくても元夫ないしは元妻が邪魔をする

といった問題が挙げられます。

ここからは、離婚後も夫婦共同名義のままにしていた場合を次の3つのケースに分けて考えていきます。

1. 夫が居住を続け、妻が家を出るケース

2. 妻が居住を続け、夫が家を出るケース

3. 夫も妻も家を出るケース

※ 夫=主たる債務者(所有者)、妻=連帯保証人(もしくは連帯債務者)とします。

以下一つ一つ見ていきましょう。

 

1. 夫が居住を続け、妻が家を出るケース

夫が住宅ローンの返済を滞らせるようなことが生じると、妻に債務の請求がくる場合がありますので注意が必要です。

たとえ夫から離婚前に「ローンは僕が払っていくから心配するな」と口約束をしていたとしても、妻は債務を免れません。

 

2. 妻が居住を続け、夫が家を出るケース

この場合、離婚してしまっても妻としては今まで通りの家に住めて、家のローンは元夫が支払ってくれる形になりますので、妻としては一安心といえるでしょう。

ただ、問題がないわけではありません。

以下に考えうる問題を2つ指摘しておきます。

① 名義変更の時の敷居が高くなる

事前に抵当権を持つ銀行(債権者)の承諾を得なければ名義変更できないという規約があるため、元夫から妻に名義変更しようと思っても諸手続きが必要となり簡単にはできません。

② 離婚して家を出た元夫が住宅ローンの返済を滞納する可能性がある

とくにこのケースの場合、家は妻の所有物であって元夫の物ではありませんし、子どもがいる場合は養育費の負担もしなければならないことを考えると、元夫にとって毎月の支払い金額が重い負担となり、やがてローン返済を滞らせてしまう可能性が高くなります。

 

3. 夫も妻も家を出るケース

このケースの場合、通常は新たに家を買うことはできませんので、夫婦別々に賃貸住宅に住むこととなり、そうなると当然家賃の支払いが必要になります。

夫は、単身になったことで家族手当がなくなり、子どもが居れば一般的には養育費がかかり、さらに自分が居住するための家賃の支払いが必要となるため、金銭的な負担は重くなります。

また、妻も、子どもを抱えたまま、自分と子どもの生活費に加え、自分たちが居住するための家賃の支払いが必要となるため、金銭的な負担は軽くはありません。

その上住宅ローンが残っているわけですから、お互いに金銭的にも精神的にも追いつめられる可能性が高いといえます。

ここで一つ選択肢としてお伝えできるのは、住宅ローンの残っている家を任意売却することです。

この任意売却とは、通常の不動産の売却手法ですが、ローンが支払えなくなった場合に行われる競売よりも高額で売却することができます。

もちろんローン残高より高く売却することができるとは限りませんが、任意売却という選択肢があるということを知っておくだけでも精神的な負担は少し減らせるはずです。

ただし、任意売却できないケースも存在していますので、これには注意が必要です。

どのようなケースが任意売却できないかについては以下2つご紹介しておきます。

① 債権者が同意してくれないケース

銀行や信用金庫などの金融機関によっては任意売却を認めてくれない場合があります。

またUR・都市整備公団などの公団系でも任意売却を認めてくれない場合があります。

さらに、本来なら任意売却を認めてくれる金融機関でも、融資を受けている人の態度が悪い、依頼を受けた業者が嫌われているといったようなケースで任意売却を拒絶される場合があるようです。

金融機関等も人が動かしている以上人情というものがありますから、仮に滞納してしまうような事態が生じてしまった場合は金融機関等に対して誠実な態度でしっかりと事情を説明するのが必要不可欠といえるでしょう。

② 保証人の同意が得られないケース

ローン滞納している住宅に関して任意売却する場合は、連帯保証人(または連帯債務者)の同意が必要となります。

ここで同意を得られない場合は競売を選択するしかありません。

 

このように異なるケースによって様々なトラブルに遭う危険性があることがお分かりいただけたかと思います。

こうした事態を未然に防ぐためにも、実際に住宅ローンを組む前に、離婚する可能性が0(ゼロ)ではないことまで考えて、ご自身の資産状況や収入の見通し、万が一に備えてご家族の状況も十分に把握しておくことが大切といえます。

 

住宅ローン返済中の夫の死亡・・・その時連帯保証人の妻はどうすれば?

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まず、住宅ローンの主たる債務者である夫が死亡してしまった場合、連帯保証人となっている妻の支払い義務は消えません。

この支払い義務が自動的に消えるわけではないということはしっかりと念頭に置いてください。

ただ実際には、住宅ローンを組む時に主たる債務者が団体信用生命保険に加入していることが多いですから、その場合ローン残高は保険金によって充当されますので問題ありません。

それでは仮に団体信用生命保険に加入せずに住宅ローンを組んでいたとしたらどうなるでしょうか?

この場合、当然ですがローン残高を保険金で補うことはできませんので、連帯保証人かつ相続人である妻のローン残高の支払い義務が発生してしまいます。

相続人としては、相続人と知った日から3ヶ月以内に「限定承認」ないし「相続放棄」を家庭裁判所に申し出て所定の手続きを行なうことで、ローン残高の支払い義務を免れる方法が存在します。

しかしながら、このケースの場合、主たる債務者である夫が存命している時から妻は連帯保証人になっていますので、連帯保証人としての支払い義務は残ってしまいます。

現実には、貸し手である銀行等の金融機関もこうした事態が起こって住宅ローンの返済が行なわれないのでは困ってしまいますから、あらかじめ住宅ローン審査の際に主たる債務者に団体信用生命保険への加入を強制していることがほとんどであるわけです。

こういった法律関係は難しく感じられるかもしれませんが、住宅ローンを組む際の団体信用生命保険に加入する意義を再確認する意味でも押さえておいた方が良いでしょう。

 

 

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