REIT(リート)とは?不動産投資信託の仕組みについてわかりやすく解説

あなたはREIT(リート/不動産投資信託)とは何かご存知でしょうか?

資産形成や資産運用する際にすべての金融商品等に投資する必要はありませんが、選択肢を広げるという意味では、より多くの商品に関する知識を蓄えておくことは大切です。

そこで、今回はREIT(リート)とは何か、その仕組みやメリット・デメリットについてお話していきます。

REIT(リート)とは?

REIT(リート)とは、”Real Estate Investment Trust”の略で、日本語では「不動産投資信託」と訳されています。

投資家から集めたお金を、賃貸住宅やオフィスビル、商業施設といった複数不動産に投資して、そこから発生する賃料や売却益等の収益を投資家に分配する金融商品です。

みなさんはREITへの投資を通じて、物件選びなどを不動産のプロに任せながら、間接的に不動産オーナーになり、インカムゲイン(配当益)とキャピタルゲイン(値上がり益)の両方を狙うことができる、ということになります。

REITの歴史

REITは、1960年代にアメリカで初めて誕生し、以来各国へこの仕組みが拡がっていきました。

世界のREIT市場の中で比較的歴史が長い地域は、アメリカとオーストラリアです。アメリカのREIT市場は、時価総額・銘柄数ともに世界最大で、物件のタイプも多様化しています。また、オーストラリアも世界第二位の市場規模となっており、世界最大規模を誇る商業施設特化型の大型銘柄が存在しています。

J-REITとは?

日本版のREIT(リート)はJAPANの「J」を付けて、J-REITJリート)と呼ばれています。

2000年の「投資信託及び投資法人に関する法律」の改正により導入されました。

投資信託(契約型)と投資法人(会社型)

REIT(リート)は大きく分けると、投資信託(契約型)投資法人(会社型)の2種類あります。

投資信託(契約型)とは、一般の投資信託と同じ方式(※1)でつくられるものです。

(※1)【3分で理解!】投資信託とは?仕組みとメリットを初心者にもわかりやすく解説! を参照のこと。

一方、投資法人(会社型)とは、不動産投資法人(※2)が不動産投資証券(※3)を発行することで、投資家からお金を集め、その資金で不動産等を購入して、そこから発生する賃料や売却益などの収益を投資家に分配する方式で作られたものです。

(※2)不動産投資法人とは、投資家から集めたお金を元に、不動産を保有し、運用することを目的とした会社のことです。

(※3)不動産投資証券は、証券取引所に上場されています。上場株式と同じように証券コードが割り当てられており、取引時間中の売買が可能です。

REITの価格の決まり方

REITは「不動産投資証券」として、証券取引所に上場しているため、価格は株式と同じく、投資家の需要と共有で日々変動します。

REITのメリット

REIT(リート)投資には、どのようなメリットがあるのかを見ていきましょう。

利回りが相対的に高い

REIT(リート)の投資法人(会社型)は、先ほど申し上げたとおり、不動産投資法人が発行する不動産投資証券によるものです。

不動産投資法人は文字通り法人ですから、株式会社と同様に利益に対して法人税が発生します。

ただ、株式会社の場合、法人税を支払った後、つまり税引後利益に対して配当金が投資家に支払われるのに対し、REIT(リート)の場合、一定の条件(※4)を満たすと、法人税が免除され、利益がそのまま分配金として投資家に支払われます。

(※4)不動産の賃料等により発生した収入から各種の経費等を控除した当期利益の90%超を投資家に分配すること。

このように、税制面での優遇措置があるため、一般的な株式会社の配当金に比べて、REIT(リート)の分配金は相対的に利回りが高いのです。

比較的インフレに強い傾向

不動産の賃料や資産価格等は物価に連動する傾向が強いため、インフレとなってREIT(リート)の分配金の原資となる不動産の賃料や資産価格等が上昇すれば、配当金の増加やREIT(リート)価格の上昇が見込めます。

少額から投資が可能

実物の不動産を購入する場合、大きな資金が必要になりますが、REITは少額から投資が可能です。

投資法人(会社型)であれば、10万円前後から購入可能ですし、投資信託(契約型)であれば、一般的な投資信託と同様で100円から購入可能なものもあります。

不動産の運用をプロに任せることができる

REITでの不動産運用はプロが行います。

プロの方が投資対象である不動産を選定してくれるため、不動産投資に興味があるものの時間がなく難しいという方や、初心者の方でも始めやすいというメリットがあります。

分散投資が可能

実際の不動産を購入する場合は、分散投資をしようとすると大きな資金が必要になりますが、REITを活用すると少額の投資資金で異なる場所の不動産や、異なる用途の不動産などに分散投資を行うことができます。

REITのデメリットやリスク

一方、デメリットやリスクも存在します。どのようなものがあるのか見ていきましょう。

価格変動が大きい

REITは証券化はされていますが、要は不動産投資です。不景気の時など、不動産価格が下落をするような局面では、大きく値下がりをする可能性もあります。

金利変動リスク

REIT(リート)の多くは投資家から集めた資金だけではなく、銀行等からの借り入れによっても資金を調達しています。

市場金利が上昇すると、銀行から借りている借入金に対する金利が上昇して費用が増加し、結果的に収益性が低下するリスクがあります。

また、他の金融商品と比較して、相対的に収益性に差が生じることで、価格変動するリスクもあります。

災害リスク

不動産投資に災害リスクはつきものです。

投資先の不動産が、地震や台風などで被災をすると、収益が減ってしまったり、価格が下落したりする可能性があります。

投資法人の信用リスク

信用リスクとは、その会社が倒産したり、債務不履行となるリスクのことです。

REIT(リート)の投資法人(会社型)の場合、不動産投資法人自体の財務上の問題やそのスポンサー企業の信用力などが低下することにより、価格変動するリスクがあります。

REITを「おすすめしない」と言われる理由とは?

インタ-ネットでREITと検索をすると「REIT  おすすめしない」と出てくるようです。おそらく元本保証ではなく、上記のデメリット等があるためと想像されます。

しかし、REITに限らず、株式にしても投資信託にしても元本保証はありませんし、投資リスクは存在します。元本保証でないと絶対に嫌だ!という方には当然おすすめできませんが、明確にREITを否定する理由がない限りは「REIT  おすすめしない」という記事を鵜呑みにする必要はないでしょう。

まとめ

いかがでしょうか?

REITは、初心者の方でも少額から不動産投資を始めることができる金融商品です。プロにお任せできたり、実物の不動産投資では資金的に難しいことが出来たりと便利である側面がある一方、不動産投資同様のデメリットも存在します。

メリット・デメリットをしっかり理解し、ご自身の資産形成や資産運用に活用してみてはいかがでしょうか?

ご留意事項

本セミナーでは、セミナーでご紹介する商品等の勧誘を行うことがあります。これらの商品等へのご投資には、各商品毎に所定の手数料等をご負担いただく場合があります。
また、各商品等には価格の変動等による損失を生じるおそれがあります(信用取引、先物・オプション取引では差し入れた保証金・証拠金(元本)を上回る損失が生じるおそれがあります)。
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