何種類?REIT(リート)の投資対象となる不動産の種類と特徴とは?

前回はREIT(リート)の仕組みやメリット・デメリットを見ていきました。

(関連記事)REIT(リート)とは?不動産投資信託の仕組みについてわかりやすく解説

では、実際に資産形成や資産運用でREITに投資する際、事前に調べておくべきことは何でしょうか?

REITを選ぶためのポイントとしては、REITがどの種類の不動産を投資対象としていて、その特徴は何かを理解しておくことが非常に大切です。

今回は、REITが保有する不動産の種類と各々の特徴についてお話していきます。

REITの種類は大きく分類すると2種類!

まず、REIT(リート)は単一用途特化型複数用途型の2つに大きく分けることができます。

単一用途特化型

単一用途特化型とは、他の種類は組み込まずに1つの種類に特化した不動産を運用するタイプのことです。

1つの種類のみの運用なので、シンプルでわかりやすいのが特徴ですが、一方で分散が効かないため、景気や業界の動向に大きく左右されやすい側面があります。

複数用途型(複合型・総合型)

複数用途型とは、種類が異なる2つ以上の不動産を組み合わせて運用するタイプのことです。

複数用途型は、2つの用途を組み合わせて投資を行う「複合型」と、3つ以上の種類を組み合わせて投資を行う「総合型」にさらに分けられます。

複数の種類の不動産に分散投資をするため、単一用途特化型よりも安定性が高く価格変動が抑えられやすいという特徴がある反面、分散が効いているが故にリターンも薄まる可能性もあります。

REITの投資対象となる不動産は6種類!

次に、REITの投資対象となる不動産は、オフィスビル・住居・商業施設・物流施設・ホテル・ヘルスケアの6種類に分けることができます。

これらの特徴について、以下で見ていきましょう。

オフィスビル特化型

オフィスビルは、保有する投資法人(会社型)も多く、現在のREIT(リート)の中心的な用途となっています。主に都心のオフィスビルなどへ投資を行い、得た賃料収入を配当します。

企業は、業績によりオフィスビルの移転や拡大・縮小を行う割合が高いので、賃料や空室率は、良くも悪くも景気変動の影響を受けやすいとされています。ですので、オフィスビル特化型REITは、景気が良いときは、家賃の値上げなどにより収益が増える可能性がある一方、景気が悪い時は、空室により収益が大きく減る可能性があります。

住居特化型

当たり前ですが、日常生活において「人が住む場所」というのは、必要不可欠なものです。

ですから、住居特化型REITは、不景気でも安定した賃貸需要が期待でき、賃料や空室率は景気変動の影響を受けにくいとされています。

一方で、好景気であっても賃料の上昇は緩やかなため、オフィスビルと比較して収益に反映するには時間を要するといえます。

また、消費税の増税が収益に及ぼすマイナスの影響についても、留意しておく必要があるでしょう。

商業施設特化型

商業施設は、全国の都心を中心に展開される都心型商業施設から、ショッピングモールや食品スーパーなど、様々な種類があります。

中でも郊外型商業施設は、テナントの契約期間が1020年と長期に渡るものが多く、収益の見通しが比較的立ちやすいのが特徴といえます。

商業施設特化型REITは、テナント賃料が収益となりますので、好景気の時は、テナントの売り上げも増加するため問題ありませんが、不景気になり、テナントが退去すると家賃収入が減る可能性がある点は注意が必要になります。

また今般、ネット販売が加速していることを踏まえると、立地や形態によって施設自体の在り方に変化が生じる可能性があることには留意が必要です。

物流施設特化型

物流施設とは、物流センターや倉庫などといった物流を行うために必要となる拠点のことです。ですので、物流施設特化型REITは、倉庫などの物流設備を運営して、利益を出す種類のREITになります。

コロナウィルスの影響により、外出自粛を余儀なくされるような状況では、Amazonや楽天、ヤフーといったインターネットにおける物販が必要不可欠となるため、今後ますます必要とされる用途といえます。

また、物流サービスは、”ただ届ければ良い”という視点から、”いかに早く安く届けることができるか”という視点に変化してきており、その要望に迅速かつ丁寧に対応できる、より付加価値の高い施設が望まれています。

一度入居したテナントの入れ替わりは、他の用途と比較して少ないため、中長期で安定しています。ただ、1施設あたりのテナントが少ないため、分散投資が効きにくい面があります。以前に比べて保有する投資法人が増えており、競合が多くなりつつある点にも留意する必要があるでしょう。

ホテル特化型

ホテル特化型REITは、景気変動の影響を受けやすく、観光シーズンなどの季節要因によって変動しやすい側面もありますから、他の用途よりも収益の振れ幅が大きくなる傾向が見受けられます。

また、未だに記憶に新しい2011年3月11日の東日本大震災や、2020年のコロナ・ショックのように、何か突発的な出来事が起きると、ダイレクトに収益に影響を及ぼすリスクがあることも忘れないようにしてください。

ヘルスケア特化型

医療施設や介護施設・高齢者向け施設などの運営による収益を配当するのがヘルスケア特化型REITです。

米国などではヘルスケアREITは、65歳以上の人々のヘルスケアニーズは大幅に増加することから注目を浴びています。日本においては、日本ではまだ少数ですが、今後、介護などの需要が伸びることが想定されることを考えれば、伸びしろのあるREITといえるかもしれません。

まとめ

ここまで、REITが投資対象とする不動産の種類と各々の特徴について説明してきました。

これらをご参考に、あなたがREITに投資するとしたら、どの種類を選ぶか、また単一用途特化型にするか、あるいは複数用途型にするか、まずはご自身で考えてみていただければと思います。

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