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【REIT(リート)比較】「FFO倍率」とは?

2016年3月21日

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03月21日

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REIT(リート)への投資というとどうしても分配金利回りにのみ着目しがちなものです。しかし、REIT(リート)も株式と同様に日々価格変動している以上、利回りのみではなく価格自体の水準が割高、割安どちらかを事前に調べておく必要があります。前回はNAV倍率をご紹介しましたが、今回はFFO倍率についてお話していきます。

 

REIT(リート)比較のための指標
FFO倍率とは

まず、FFOとは、”Funds From Operation”の略で、REIT(リート)が保有不動産の賃料収入から得られるキャッシュフローのことです。

FFOの詳しい計算式は以下のとおりになります。

FFO(円)=当期純利益(円)+減価償却費(円)+(不動産売却損(円)-不動産売却益(円))

上記のように、FFOは当期純利益を基準とし、これに非現金勘定である減価償却費をプラスし、不動産売却損益はREIT(リート)における不動産の運用とは異なる損益ですから、売却損をプラスし、売却益をマイナスします。

ですから、FFOはREITにおける収益力を測るものといえます。

たとえば、あるREITが当期純利益70億円、減価償却費25億円、不動産売却損8億円、不動産売却益3億円とすると、このREITのFFOは100億円(=70億円+25億円+(8億円-3億円))になります。

それでは、FFO倍率とは何かというと、FFOに対して投資口の時価総額が何倍かを算出したものです。

これは、FFO、投資口の時価総額をそれぞれ投資口総数で割って、1口あたりFFOに対して投資口価額が何倍かを算出したものと言い換えることもできます。

FFO倍率の計算式は以下です。

FFO倍率(倍)=投資口価額(円)÷1口あたりFFO(円)

上記で算出したFFO100億円に加えて、このREITが100万口の投資口で構成されており、投資口価額が20万円とすると、FFO倍率は何倍になるでしょうか?

1口あたりFFO=10,000,000,000円÷1,000,000口=10,000円

FFO倍率=200,000円÷10,000円=20倍

よって、この場合のFFO倍率は20倍になります。

 

REIT(リート)のFFO倍率はどのように見ればいいのか?

再度FFO倍率の定義を振り返ってみましょう。

1口あたりFFOに対して投資価額が何倍かを算出したものでした。

そして、FFOの基準となるのは、REITの当期純利益でしたね。

これって何かに似ていると思いませんか?

そう、株式投資を行う際の代表的な指標の一つであるPER(株価収益率)(※)に似ていますよね。

※ 見た目の数字にだまされるな!?PERの正しい見方とは?を参照のこと。

実はFFO倍率の見方はPER(株価収益率)とほぼ同様のものとして考えてくださって結構です。

つまり、いくつかのREITを比較してFFO倍率が低ければ低いほど割安、高ければ高いほど割高ということです。

ただし、PER(株価収益率)について解説した際にお伝えした内容に近しいですが、FFO倍率が割安であっても投資口価額が下落している中で、決算期ごとの当期純利益が減っていく等して1口あたりFFOが今後下がるのであれば、そのREITのFFO倍率が割安とは言い切れない、つまり現在が買いといえない場合があるということです。

これを見分けるためにはFFO倍率のみならず他の指標も見ながら判断する必要があります。

REITを比較するにあたって分配金利回りのみを見て売買の判断を行うべきではないのと同様、どの指標もそれのみを見て売買の判断を行うのは危険ということです。

これはFFO倍率も例外ではありません。

 

 

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