住宅ローンの返済は、月々の返済とは別に余裕資金を元に繰り上げ返済も可能です。この住宅ローンの繰り上げ返済はメリットがある一方、落とし穴といえるデメリットもあります。
そこで当記事では住宅ローンの繰り上げ返済とはどういうものか、その方法やメリット、デメリットについてわかりやすく説明していきます。
住宅ローンの繰り上げ返済2つの方法とは？
住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月決められた返済額と別に返済を行い、ローン残高を当初の予定より早く減らしていくことをいいます。
この繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2つの方法があります。
それぞれどのような方法か簡単に見ていきましょう。
期間短縮型
まとまった資金を住宅ローンの返済に回すことで、返済期間を短くできる方法。期間を短縮することで本来その期間に支払うべき利息を減らす効果がある。
返済額軽減型
まとまった資金を住宅ローンの返済に回すことで、返済期間は当初から変更せずに以降の毎月のローン返済額を引き下げる方法。
上記どちらの方法にせよ住宅ローンの繰り上げ返済は、全額ローン残高の返済に充てられますので、将来に支払う利息を軽減する効果が期待できるものです。
また繰り上げ返済は、早い段階でこまめに行うほうが利息を軽減する効果が高いといえます。
期間短縮型と返済額軽減型、どっちが有利か？
それでは住宅ローンの繰り上げ返済を行うにあたって、2つの返済方法である期間短縮型と返済額軽減型のどちらを選んだほうが良いでしょうか？
皆さんそれぞれのライフプラン等により異なりますので、一様にどちらが有利になるとはいえません。
この点をあらかじめお断りした上で、一般的に各々の方法のメリットを挙げると以下の通りになります。
期間短縮型のメリット
・住宅ローンを一刻も早く完済してしまいたい場合に、適切かつおすすめの方法
・将来支払わなければならない利息を軽減する効果が、返済額軽減型よりも高い
返済額軽減型のメリット
・将来的に毎月の収入が減る、あるいは支出が増える見込みである場合に適切かつおすすめの方法
落とし穴に要注意！繰り上げ返済をしないほうがいい場合もある？
住宅ローンの繰り上げ返済を実際に行う際には、注意しなければならない点が大きく２つあります。
1つは住宅ローン以外にもローン契約が複数ある場合です。
この場合、当然のことながら金利が高いローンから優先的に返済したほうが利息負担を軽減する効果が大きくなります。
2つ目は住宅ローン控除（減税）が適用可能な場合です。
この場合、住宅ローン控除（減税）は各年末のローン残高の1%分が所得税等から還付されますので、利息負担よりも還付額のほうが大きくなる可能性があります。
ここまでのお話をすべて踏まえると、基本的に住宅ローンの繰り上げ返済は早い段階からどんどん行ったほうが良いでしょう。
ただし繰り上げ返済は、手もとにある現金を使って返済するわけですから無理は禁物です。
仮に手もとにある現金を、すべて繰り上げ返済に回してしまったとしたらどうでしょうか？
その時にもしご自身やご家族に、病気やケガなど万が一のことが起こってしまったら、それに対処できるだけの十分な備えはしているでしょうか？
繰り上げ返済に限らずですが、何事も部分最適ではなく全体最適を考えた上で実行に移すことが重要です。
これを常に念頭に置いて、繰り上げ返済をうまく活用していきながら、将来への備えとしての資産形成へとスムーズに繋げていってください。
